La SCPI est actuellement le plus rentable des placements immobiliers. Par contre, les parts d’actifs sont plus faciles à acheter qu’à revendre, et les revenus ne sont pas garantis. Avant de vous lancer dans cet investissement apparemment tentant, évaluez attentivement les risques. Cet article vous met au fait des 10 principaux dangers de l’investissement en SCPI.
1. La variabilité de la valeur des parts
Le fonctionnement de l’investissement en SCPI est simple. Une société civile de placement immobilier met en location des biens immobiliers. Tous ceux qui veulent y investir placent leur argent dans les actifs immobiliers que la SCPI gère. Vous pouvez alors acheter vos parts d’actifs et percevoir votre part de revenus locatifs mensuellement ou trimestriellement en fonction de la société de gestion.
Le prix d’une part de SCPI dépend de la valeur du patrimoine immobilier, qui varie en fonction de la note de conjoncture immobilière des notaires. En ce sens, la valeur des parts peut être en baisse ou en hausse. Ce qui est délicat pour la revente.
2. La baisse du rendement
Les revenus locatifs versés aux détenteurs de parts SCPI dépendent du taux d’occupation des biens du parc immobilier. Dans cette optique, si le taux d’occupation descend en dessous de 85 %, le montant des loyers versés diminue, et le rendement baisse effectivement. Voilà un des dangers à investir en SCPI et auxquels vous devrez vous préparer.
3. Une fiscalité moins avantageuse
En France, la fiscalité est déjà plus élevée qu’ailleurs, et le placement en SCPI est considéré en tant qu’investissement immobilier. En ce sens, les porteurs de parts SCPI doivent payer plus d’impôts sur leurs revenus locatifs. La taxation inclut l’Impôt sur la Fortune Immobilière, les prélèvements sociaux, et le taux marginal d’imposition (TMI).
4. Un rendement faible sur le court terme
À cause de l’instabilité du prix des parts d’actifs, vous risquez d’avoir un rendement très faible, si vous vendez vos parts. C’est d’autant plus vrai en cas d’investissement sur le court terme. Si vous décidez alors d’investir en SCPI, ne revendez pas vos parts avant 10 ans. Avec les cycles de hausse et de baisse sur plusieurs années, vous pouvez rentabiliser votre investissement.
5. Aucune garantie en cas de carence locative
La prise de risque élevée est typique de l’investissement en SCPI. Les sociétés de gestion prennent des mesures de protection pour gérer les imprévus. Mais dans certains cas, les détenteurs de parts SCPI n’ont aucun recours en cas de carence locative. Ce type de placement immobilier ne peut garantir ni le capital, ni les revenus, ni la liquidité.
6. Des conditions de revente contraignantes
L’achat des parts de SCPI se fait facilement auprès d’une société de gestion, d’un banquier ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. En revanche, il est plus compliqué de revendre ces parts d’actifs. Ils doivent être adressés à un détenteur associé dans la SCPI ou à un nouvel investisseur. La récupération des fonds peut également traîner sur plusieurs années.
7. La faillite de la société de gestion
Il est fréquent que le système de gérance des actifs et du parc immobilier présente une faille. Cela peut commencer par le retard récidivant des versements des revenus, qui risque de finir par la faillite de la société de gestion. Pour éviter le pire, assurez-vous de mettre votre argent entre de bonnes mains.
8. Les fausses SCPI
Tout comme une SCPI défaillante, une fausse SCPI occasionne aussi vos échecs d’investissement. Renseignez-vous au préalable pour vous assurer de la crédibilité de la société de gestion de votre choix. Les arnaques sont nombreuses dans l’immobilier, notamment dans ce type de placement.
9. Le caractère trop attractif du rendement
En principe, un investissement SCPI ne peut être rentable que sur le long terme, car il est dépendant de l’analyse du marché immobilier. En cas de rendement trop élevé, il est impossible de maîtriser la masse d’épargne sur le long terme. Le taux de rendement de votre placement immobilier doit être compris entre 4 et 5 %.
10. Le risque lié à la crise sanitaire
Les SCPI appartiennent à différents secteurs en fonction du type d’immobilier à louer. Il existe les SCPI de logistique, de bureaux, de résidences, etc. Ces secteurs ont connu différemment l’impact de la crise sanitaire Covid-19 sur leurs activités, et les sociétés de gérance ont réagi différemment face à la situation.
Évitez de risquer votre investissement avec une société de gérance qui baissera les versements de revenus en cas de confinement. Pour y parvenir, choisissez une SCPI détenant des parcs immobiliers appartenant à des secteurs différents.
French